Le viager sans rente est un type de viager particulièrement intéressant pour le vendeur comme pour l’acheteur. Découvrez en quoi il consiste, ses avantages et inconvénients ainsi que la méthode pour le calculer.
En quoi consiste le viager sans rente ?
Le viager sans rente fonctionne sur le même principe que le contrat de viager classique. Néanmoins, comme son nom l’indique, il a pour particularité de ne pas inclure de rentes viagères. Seul un bouquet est payé au moment de la signature du contrat.
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Bien sûr, l’absence de rente ne fonctionne que pour les viagers occupés : un viager libre sans rente équivaudrait à une vente immobilière traditionnelle. Le vendeur peut donc continuer à vivre chez lui durant toute sa vie. Pour cela, il dispose d’un DUH (Droit d’Usage et d’Habitation) ou – bien plus rarement – d’un droit d’usufruit.
Comment calculer le prix d’un viager sans rente ?
Pour déterminer le montant que l’acheteur devra payer, il convient d’abord d’estimer la valeur vénale du bien. Il faut donc prendre en compte les mêmes critères que pour une vente traditionnelle : ville et quartier, services à proximité de l’habitation, surface du logement, état du bien, etc.
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La valeur du bien doit ensuite être minorée du DUH. Pour cela, on tient compte de l’âge du vendeur et de son espérance de vie. En fonction de ce paramètre, la retenue appliquée sur le prix est généralement comprise entre 30 et 50 %.
Viager sans rente et frais de notaire : ce qu’il faut savoir
Pour le calcul des frais de notaire, on prend en compte le montant de vente réel, c’est-à-dire le prix estimé du bien auquel on soustrait la valeur du DUH. Ainsi, dans le cas où le bien a une valeur vénale de 300 000 € et où la décote liée à l’occupation s’élève à 120 000 €, la base de calcul pour les frais de notaire se sera que de 180 000 €.
Il s’agit donc d’un bel avantage pour l’acheteur, par rapport à une vente traditionnelle.
Quels sont les avantages du viager sans rente ?
Pour l’acheteur
Pour l’investisseur, le viager sans rente diminue considérablement les risques financiers. En effet, puisque le montant de la vente ne dépend pas de la durée de vie du vendeur, les aléas sont bien mieux maîtrisés. De même, l’acheteur n’a pas à se soucier d’une éventuelle montée de l’indice de référence des rentes viagères.
Finalement, l’acheteur peut considérer que le bien est loué par le vendeur, et que le montant des loyers équivaut à la valeur du DUH.
Pour le vendeur
Le viager sans rente présente également d’excellents avantages pour le vendeur. En effet, celui-ci peut continuer à vivre chez lui, tout en obtenant une forte somme d’argent. Il est alors libre d’investir, ou d’utiliser cette somme pour améliorer considérablement son quotidien. L’argent obtenu jouit également d’un cadre favorable pour la succession.
En outre, le viager sans rente constitue un gage de sécurité pour le vendeur, qui n’est pas exposé aux risques d’impayés.
Quels sont les inconvénients du viager sans rente ?
Pour l’acheteur
Puisque l’acheteur ne paie pas de rentes, le montant du bouquet est majoré par rapport à un viager ordinaire. Par ailleurs, les rentes mises à part, ce contrat inclut les mêmes obligations qu’un viager classique : l’investisseur doit prendre en charge les gros travaux et payer la taxe foncière.
Le dernier inconvénient du viager sans rente n’est que la contrepartie de son principal avantage : puisque le montant de la vente est payé directement au lieu d’être étalé, l’acheteur ne profite pas de l’effet de levier.
Pour le vendeur
Le seul inconvénient pour le vendeur concerne son accessibilité. En effet, le viager sans rente n’est pas réellement adapté aux vendeurs trop jeunes. En effet, si l’espérance de vie du vendeur est élevée, la valeur du DUH peut faire considérablement baisser le prix du bien.